Immobilier Rue Richer - Paris 9

Vendre rue Richer, c'est vendre dans l'une des rues les plus contrastées du 9e. Entre un grand appartement à rafraîchir au premier étage et un deux-pièces rénové en hauteur, l'écart au mètre carré se compte en milliers d'euros, parfois au sein du même immeuble.

Notre agence est installée juste à côté, rue Geoffroy-Marie. Cette proximité nous permet de lire la rue à l'échelle de chaque adresse, de chaque escalier et de chaque cour. C'est ce niveau de détail qui permet de fixer le bon prix.

Entre Faubourg-Poissonnière et Faubourg-Montmartre

Tracée entre le Faubourg-Poissonnière et le Faubourg-Montmartre, la rue Richer s'inscrit dans un ensemble de rues très demandées : Cadet, Trévise, Geoffroy-Marie, avec les Grands Boulevards à quelques minutes à pied. Son marché se rapproche d'ailleurs beaucoup de celui de l'immobilier du Faubourg-Montmartre voisin.

Depuis le trottoir, on retient surtout les commerces, l'animation et la façade du music-hall : la rue Richer est le cœur du quartier des Folies Bergère. Pourtant, derrière les portes cochères, de nombreux appartements vivent au rythme d'un quartier résidentiel. Pour un vendeur, ce contraste compte : selon qu'un bien profite de l'énergie de la rue ou s'en protège, il ne parle pas aux mêmes acheteurs.

Des immeubles anciens, mais pas tous équivalents

L'essentiel du bâti date des XVIIIe et XIXe siècles. Cette unité d'époque masque de vraies différences : façade, hall, escalier et entretien de la copropriété varient fortement d'une adresse à l'autre.

Les plus beaux immeubles réunissent ce que les acheteurs du 9e viennent chercher : volumes généreux, plafonds hauts, parquets, moulures et cheminées d'origine, pièces bien réparties. Les numéros 13, 15 et 17 figurent parmi les adresses au caractère patrimonial le plus marqué, un cachet que l'on retrouve dans les appartements de la Cité de Trévise, toute proche.

Du studio à l'appartement familial

Chaque format de logement a ici son propre public, ce qui change la manière de le présenter et de le vendre.

Les studios et deux-pièces trouvent facilement preneur auprès des investisseurs, des premiers acheteurs et des personnes en quête d'un pied-à-terre central. Les surfaces de 40 à 70 m² séduisent surtout les couples et les actifs. Au-delà de 70-80 m², les biens familiaux se raréfient : quand ils cumulent étage, lumière et plan fonctionnel, la demande dépasse largement l'offre.

Les appartements sur cour forment une catégorie à part, appréciée pour un silence qu'on n'attend pas si près des Boulevards.

Le prix moyen au m², un repère trompeur

Les annonces en cours rue Richer couvrent une amplitude très large. Les grandes surfaces à rénover, ou situées bas dans l'immeuble, sont proposées autour de 9 000 €/m². Les biens refaits, clairs, en hauteur ou avec un extérieur dépassent souvent 12 000 à 13 000 €/m², et quelques petites surfaces rénovées vont encore plus loin.

Trois mécanismes expliquent cet écart.

La surface. Plus un appartement est petit, plus son prix au mètre carré tend à grimper. Rapprocher un studio et un grand familial sur ce seul indicateur mène donc à une estimation faussée.

La hauteur. Gagner quelques étages avec ascenseur, et avec eux de la lumière ou une vue, suffit parfois à faire changer un bien de gamme de prix.

Les faiblesses du bien. Un logement bas, sombre ou à reprendre en profondeur subit une décote réelle, y compris dans une très belle adresse.

Ce que nous regardons lors d'une estimation

Au-delà de la surface, la valeur d'un appartement rue Richer se joue sur quatre questions.

• Lumière et hauteur : à quel étage se situe le bien, l'immeuble a-t-il un ascenseur, quelle est l'exposition, le vis-à-vis est-il gênant ?
• Calme : les pièces donnent-elles sur la portion la plus animée de la rue, ou sur une cour, et si oui laquelle ?
• Qualité du logement : le plan est-il rationnel, les éléments d'époque ont-ils survécu, la rénovation est-elle soignée, existe-t-il un extérieur ?
• Qualité de l'immeuble : dans quel état se trouvent la copropriété et les parties communes ?

Pour un appartement familial, nous examinons aussi le nombre de vraies chambres et la qualité du séjour, qui pèsent lourd dans la décision des familles.

À l'inverse, un bas étage sombre, un dernier étage sans ascenseur, un plan très cloisonné, de gros travaux à prévoir ou des parties communes négligées se répercutent directement sur le prix.

Rue ou cour : tout dépend de la cour

On dit volontiers qu'un appartement sur rue est plus clair et qu'un appartement sur cour est plus calme. Rue Richer, ce raccourci ne tient pas toujours.

Une cour ample et dégagée apporte à la fois le calme et la lumière : c'est un vrai argument de vente. Une cour étroite, où le jour entre mal, joue au contraire contre le bien. Chaque cour s'évalue donc sur place, jamais sur plan.

Des acheteurs aux attentes différentes

La rue attire un public varié : jeunes actifs et couples, familles à la recherche d'un bel ancien, investisseurs, acquéreurs de pied-à-terre, ainsi qu'une clientèle étrangère sensible à la proximité du quartier de l'Opéra Garnier et des Grands Boulevards.

Savoir à qui s'adresse votre appartement oriente tout le reste de la vente : le prix d'annonce, la mise en valeur du bien et les canaux de diffusion.

Vendre votre appartement rue Richer

Une estimation fiable rue Richer ne se fait pas depuis un tableau de prix. Chaque estimation immobilière à Paris 9 que nous réalisons commence donc par une visite du bien, de son immeuble et de sa cour, avant la remise d'un avis de valeur argumenté. Et si votre projet se précise, découvrez comment nous vous accompagnons pour vendre un appartement à Paris 9, de l'avis de valeur jusqu'à la signature.

Notre agence est à deux pas, au 16 rue Geoffroy-Marie.